Tu propiedad vale lo que se está pagando hoy por propiedades parecidas, cerca de ella. No lo que piden los avisos, no el avalúo fiscal y no lo que pagaste hace diez años. La forma más confiable de saberlo es mirar compraventas reales inscritas en tu sector.
1. Busca ventas reales, no avisos
Cada compraventa queda inscrita en el Conservador de Bienes Raíces con su precio. Ese es el dato que importa: lo que un comprador efectivamente pagó. Los avisos de los portales sirven para ver la competencia, pero muestran precios pedidos, que suelen negociarse a la baja y a veces nunca se concretan.
2. Compara con propiedades parecidas
Un buen comparable se parece a tu propiedad en cuatro cosas:
- Ubicación: idealmente a menos de 500 metros. Si hay pocas ventas, se amplía el radio, pero el valor pierde precisión.
- Tipo: departamento con departamento, casa con casa.
- Superficie: dentro de un 25% más o menos de tus metros cuadrados.
- Fecha: vendidas en los últimos 12 a 24 meses. Más atrás, el mercado era otro.
3. Usa el precio por m², no el precio total
Dos departamentos del mismo edificio pueden tener 50 y 80 m². Comparar precios totales no sirve; comparar UF por m² sí. Toma la mediana de tus comparables y multiplícala por tu superficie útil. Con eso tienes un valor central. El rango entre el 25% más barato y el 25% más caro de los comparables te dice cuánto margen hay hacia arriba o hacia abajo.
4. Ajusta por lo que te hace distinto
- Estacionamiento y bodega se valoran aparte si no venían en los comparables.
- Piso alto, buena vista y orientación norte suben el valor; un primer piso hacia la calle lo baja.
- Remodelaciones recientes suman; humedad, terminaciones originales o reparaciones pendientes restan.
Lo que no sirve para tasar
El avalúo fiscal
Es el valor que usa el Servicio de Impuestos Internos para calcular contribuciones. Se actualiza cada cierto tiempo y suele estar bastante bajo el valor comercial.
El precio de los avisos
Es el precio que alguien espera recibir. Si todos en tu edificio publican caro y nadie vende, esos avisos no son el precio de mercado.
Lo que pagaste más la inflación
Cada barrio se movió distinto. Hay zonas que subieron más que la UF y otras que quedaron atrás.
Hazlo en dos minutos
¿Cuánto vale mi propiedad? hace estos pasos por ti con cientos de miles de compraventas inscritas: busca las ventas parecidas más cercanas a tu dirección, te muestra cada una en un mapa y calcula el rango de valor, el arriendo estimado y la competencia en tu zona. Puedes ver un informe de ejemplo antes de crear tu cuenta.